房地产是最安全的投资市场之一。 无论熊市还是牛市，你仍然可以依靠租金带来的被动收入。 近代历史上房地产投资唯一一次受到打击是在疫情最严重时期，即便如此，美国仍向小企业提供了援助。 正如任何一位资深投资者都会告诉你的那样，房地产更困难的方面之一是计算出你的税收和融资财产。

传统贷款可能很难申请，尤其是当你通过新房产扩大投资组合时。 银行和传统贷款机构有严格的承保准则，需要遵守，这在很大程度上依赖于你的个人收入验证。

或者，你可以使用房产的偿债覆盖率 (DSCR) 进行投资。

了解 DSCR

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你的 DSCR 着眼于净营业收入和你的财产的总体支出。 然后，它将这些金额代入一个快速公式——你的 NOI 除以你的费用。 DSCR 显示你当前的房产表现如何； 它还可以估计潜在财产的表现如何。 DSCR 为 1.0 意味着你正在偿还债务，但没有盈利。 低于意味着你正在赔钱，超过意味着你正在赚钱。

增加你的 DSCR 意味着增加你的财产价值。 你可以增加收入或减少开支。 你希望 DSCR 至少为 1.25，以使该指标适合你。

什么是债务服务？

计入 DS 的主要金额可以通过缩写 PITIA 来记住：原则、利息、税收、保险和协会会费。 这些都是任何财产的主要支出，但你也可以计算其他费用。 如果你聘请物业管理公司、支付水电费或支付物业景观美化等服务费用，这些费用将计入你维护租赁物业的总体费用。

DSCR 如何帮助你融资房产

通过获得最低 DSCR 1.25，你开始有资格获得 DSCR 贷款。 那么，什么是 DSCR 贷款？

DSCR 贷款是私人贷款机构、信用合作社和银行提供的非传统融资选择，专门针对投资性房地产。

贷款人使用 DSCR 来计算向你贷款的风险。 DSCR 贷款的指导方针没有传统贷款那么严格，而且还款期限更长。 他们的 LTV 也较高，因此通常需要 20-25% 的首付。 如果你问有什么问题：你的利率将提高 1-2%。 就是这样。

DSCR 贷款要求

要求总是因贷方而异，因此你在计划申请时需要进行尽职调查。 然而，你通常需要 640 的信用评分和 1.25 DSCR。 投资组合 DSCR 贷款允许你将多笔 DSCR 贷款合并到一笔付款中，但它们通常对 DSCR 和信用评分有更高的要求。

DSCR 贷款要求的好处之一是它们基于房产潜力或你其他房产的表现，而不是你的个人收入。 收集必要的文件是一个更简单的过程，因为你通常从挂牌文件中获得财产评估并从那里开始。

你可以使用 DSCR 贷款融资什么？

DSCR 贷款专门用于出租房产，因此你不能将其用于你的主要住宅。 然而，它涵盖了多种财产类型。 你可以使用 DSCR 进行短期和长期租赁。 度假租赁、拥有五个或更多单元的公寓大楼、单户住宅、办公楼等都属于承保范围。

你还可以使用 DSCR 贷款为房产再融资。 一种流行的用途是在房产有时间建造 DSCR 后，对最初用于为房产融资的硬通货贷款进行再融资。

建立你的房地产投资组合

一些投资者坚持单一的房地产类型，而另一些投资者则喜欢多元化。 你想投资什么类型的房产取决于你，但在开始利润再投资之前，最好对多个房产制定一个计划。 需要考虑的一些业务关系包括房地产经纪人、房地产律师和物业管理服务。

房地产经纪人可以处理购买和谈判的细节。 如果你有长期租金，他们还可以帮助你寻找租户。 这意味着你不必担心采访租户或进行背景调查。

在刚起步和进入新州时，房地产律师是一个好主意。 他们可以帮助确保你的房产符合租赁规范并处理你的租赁协议。 如果你与租客发生问题，你可以将此事交给你的律师。

一些投资者喜欢当房东，并采取亲力亲为的方式进行物业管理。 直到你拥有的属性超出你的处理能力时，此操作才会起作用。 物业管理公司可以帮助你再次平衡负载或完全超越。

无论你购买一处房产还是一打房产，房地产投资都可能是一项利润丰厚的投资。 只需确保你已对物业管理和物业所在位置的州法律进行了尽职调查。 然后，坐下来享受额外的收入。

本文是根据社会经济学的披露政策发布的。

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